房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了基數(shù)大、增速低時(shí)期，市場(chǎng)也從以新房交易為主轉(zhuǎn)向新房、二手房市場(chǎng)同步發(fā)展

基于對(duì)總體供需平衡的判斷，應(yīng)警惕近一段時(shí)間以來(lái)房?jī)r(jià)地價(jià)在一些城市快速上漲可能蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)

5月份前3周的數(shù)據(jù)顯示，北京市新建商品住宅網(wǎng)簽5130套，二手住宅網(wǎng)簽14202套，二手房網(wǎng)簽數(shù)相當(dāng)于新房的2.7倍。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年前4個(gè)月，北京、上海、深圳的二手房成交面積分別為新房成交面積的3.5倍、2倍和2.3倍。北上廣深一線城市的二手房交易量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)新房交易量。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從一線城市來(lái)看，市場(chǎng)總成交二手房的占比應(yīng)該達(dá)到了80%左右，所以說(shuō)已經(jīng)進(jìn)入了絕對(duì)的存量時(shí)代。但如果從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，現(xiàn)在全國(guó)新房的住宅銷(xiāo)售面積還遠(yuǎn)高于二手住宅的銷(xiāo)售面積。從全國(guó)來(lái)說(shuō)的話，還不是一個(gè)存量的時(shí)代。

不管房地產(chǎn)市場(chǎng)是否進(jìn)入了存量時(shí)代，有一個(gè)事實(shí)應(yīng)該認(rèn)清，即從總體而言，我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了供求平衡。在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松看來(lái)，2013年是房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，到2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口戶均擁有住房1.0套，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體進(jìn)入供求平衡的階段。

在這種背景之下，城市間分化卻十分明顯。一線城市總體呈現(xiàn)供不應(yīng)求，使得房?jī)r(jià)一直處于高位運(yùn)行狀態(tài)。而一些城市供給過(guò)剩，處于漫長(zhǎng)的去庫(kù)存過(guò)程中。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，進(jìn)入了基數(shù)大、增速低時(shí)期，市場(chǎng)也從以新房交易為主走向新房、二手房市場(chǎng)同步發(fā)展，未來(lái)更主要的可能面臨存量房市場(chǎng)。鄧郁松說(shuō)，供求基本平衡之后，真正的購(gòu)房主體變?yōu)槎钨?gòu)房的改善性需求。

二手房交易火熱對(duì)市場(chǎng)有何影響？秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)將從趨勢(shì)性機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，其中包括以快周轉(zhuǎn)、成本控制和產(chǎn)品創(chuàng)新為核心的傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)；改造升級(jí)和管理提升為核心的存量房再開(kāi)發(fā)。同時(shí)，租賃市場(chǎng)將會(huì)更加發(fā)達(dá)和繁榮。此外，中介服務(wù)不斷創(chuàng)新并日益發(fā)達(dá)，以及為二手房市場(chǎng)的交易和轉(zhuǎn)讓所支撐的一些大量的金融服務(wù)都會(huì)產(chǎn)生。

同時(shí)，基于對(duì)總體供需平衡的判斷，應(yīng)該警惕近一段時(shí)間以來(lái)房?jī)r(jià)地價(jià)在一些城市快速上漲可能蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)結(jié)束了高速增長(zhǎng)時(shí)代，機(jī)會(huì)不再“遍地都是”。新建商品住宅在一些城市的過(guò)度增多以及當(dāng)前“面粉貴過(guò)面包”的狀況或許會(huì)使一些城市的市場(chǎng)面臨高風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)本身具有投資屬性，然而讓投資投機(jī)性需求過(guò)多進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也不利于地方財(cái)政擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。因此，面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存的主要任務(wù)，要警惕房?jī)r(jià)在一些城市過(guò)快上漲的風(fēng)險(xiǎn)，不能通過(guò)加杠桿去庫(kù)存，不宜進(jìn)行大力度刺激。必須遏制投機(jī)資本“炒地”“炒房”之風(fēng)。