第3001篇，表示從2017年2月12日開始至今“每日一文”不間斷，包括2020年上半年最困難的時候。原因是我的講課場所受到限制，只好寫出來給年輕干部看。

4月30日，武漢出臺新版樓市“漢九條”，釋放剛性和改善性住房需求。

一、金融支持優(yōu)化

青年群體貸款服務(wù)：鼓勵商業(yè)銀行面向在漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)青年群體，提供特色化住房貸款產(chǎn)品及靈活還款方式（如降低利率、延長還款周期等）。

公積金政策升級：提高第二套住房公積金貸款最高額度，與首套房一致（原二套房額度低于首套）。

支持“由租轉(zhuǎn)購”群體，租房提取額可合并計入公積金貸款余額。

二、補貼與稅費優(yōu)惠

多孩家庭購房補貼：二孩家庭補貼6萬元，三孩家庭補貼12萬元（2025年5月1日-12月31日全市適用）。

改善性購房契稅補貼：2025年內(nèi)出售舊房后6個月內(nèi)購新房，或購新房后12個月內(nèi)出售舊房，可享契稅全額補貼。

商辦類購房支持：個人購買新建商業(yè)、辦公房用于非經(jīng)營的，給予契稅50%補助，商業(yè)貸款首付比例由50%降至45%。

三、存量盤活與以舊換新

二手住房收購計劃：全市計劃收購3000套個人二手住房，用于租賃住房和安置房，支持跨區(qū)“以舊換新”。

商辦庫存去化創(chuàng)新：允許企業(yè)將自持商辦類房屋以新建商品房形式整體或分層轉(zhuǎn)讓（不改變規(guī)劃用途）。

本次“漢九條”是繼2023年“漢十條”后武漢樓市的又一重磅政策。

這些政策讓“大房子”“好房子”好賣。

位于洪山區(qū)街道口的龍湖御湖境項目從開盤至今已售769套，此前一直處于“斷貨”狀態(tài)，前期儲備意向客戶已達近百組。5月，樓盤新推出72套房，開售一周內(nèi)就已訂購了一大半，目前已售出65套，銷售額達2.5億元。“新政發(fā)布，市場刺激作用十分明顯?！?/p>

“用實惠的價格住上好房子。”洪山區(qū)住房和城市更新局相關(guān)負責(zé)人介紹，目前高品質(zhì)的準四代住房尤其受到市場青睞，據(jù)統(tǒng)計，龍湖御湖境、城投金沙樾等區(qū)內(nèi)準四代住宅項目1—5月網(wǎng)簽住房套數(shù)達1293套，成交金額近28億元，多個項目開盤去化率即達到70%以上。

我一直關(guān)注“第四代住宅”。并作為拉動內(nèi)需的手段。特定問了騰訊元寶。

回答：我們來梳理一下葉青教授關(guān)于推動“第四代住宅”拉動消費的建議，以及其與國家重大規(guī)劃（十四五、十九大、二十大）的關(guān)系，特別是其首次在成都的發(fā)現(xiàn)和建議。

“第四代住宅”通常指一種融合了高層建筑、垂直綠化、私家花園庭院、空中共享平臺等元素的創(chuàng)新住宅模式。它打破了傳統(tǒng)單元樓或第三代“電梯公寓”的模式，核心特征包括：

高層建筑中的私家花園庭院：每戶擁有一個面積可觀的室外庭院（一般要求挑高≥6米，深度≥4米），可以種植較大的樹木和進行戶外活動，類似于地面別墅的花園體驗。

立體綠化體系：不僅是私家庭院，建筑外墻、公共平臺等都進行綠化設(shè)計，形成“垂直森林”的效果，改善微環(huán)境。

空中共享鄰里平臺：每隔幾層設(shè)置大型公共平臺，促進鄰里交往，可設(shè)置休閑設(shè)施（如運動器械、兒童游樂、茶座等）。

人車分流動線優(yōu)化：通常結(jié)合智能技術(shù)優(yōu)化交通流線。

提升的居住體驗與品質(zhì)：本質(zhì)是追求更高層次的居住舒適度和健康生態(tài)生活體驗。

葉青教授的核心觀點是：推動第四代住宅的落地和普及，能有效拉動內(nèi)需、刺激消費。其邏輯鏈是：

創(chuàng)造新的高端住房消費需求：第四代住宅提供了前所未有的“空中院墅”體驗，滿足了對更高品質(zhì)、更健康生態(tài)、更多私密空間的需求，尤其吸引城市中高收入人群，創(chuàng)造新的升級住房消費熱點。

推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈升級與消費：

建筑業(yè)升級：需要創(chuàng)新設(shè)計、建造技術(shù)和材料（如空中花園結(jié)構(gòu)、垂直綠化灌溉系統(tǒng)、新型墻體）。

綠色技術(shù)應(yīng)用：帶動節(jié)能環(huán)保建材、智能家居、立體綠化技術(shù)與服務(wù)（植物選擇、養(yǎng)護設(shè)備）的需求。

家居與裝修消費：庭院設(shè)計、布置及相關(guān)產(chǎn)品（庭院家具、園藝用品）消費提升。

家電消費：可能帶動高端或特定功能家電消費。

改善城市環(huán)境，提升生活品質(zhì)，間接刺激消費：大規(guī)模的垂直綠化能改善空氣質(zhì)量、熱島效應(yīng)和城市景觀，提升居民幸福感，可能間接促進對休閑、健康等相關(guān)領(lǐng)域的消費投入。

提振市場信心，盤活房地產(chǎn)：在房地產(chǎn)市場下行周期，能提供差異化產(chǎn)品，增加賣點，吸引有效需求，盤活存量土地和房企投資。

葉青教授的建議與其在不同時期對中央政策的理解和地方實踐的觀察緊密相關(guān)：

“十三五”規(guī)劃時期（2016-2020）初步提出與新模式的探索：“十三五”規(guī)劃強調(diào)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，鼓勵創(chuàng)新發(fā)展和綠色發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化和居民消費升級是重要方向。

在這個階段，葉青教授通過對國內(nèi)外建筑發(fā)展趨勢的研究（包括在成都發(fā)現(xiàn)的實踐），開始呼吁發(fā)展“第四代住宅”概念。他將其視為供給側(cè)改革在房地產(chǎn)領(lǐng)域的體現(xiàn)——通過提供創(chuàng)新性、高品質(zhì)的產(chǎn)品來創(chuàng)造新的消費需求，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。

葉青教授曾在成都開會期間（具體時間可能在2015-2017年左右），在天府廣場附近首次看到了實際落成的第四代住宅項目雛形或完整案例（注：成都早期具有代表性的項目之一是七一國際廣場）。這種“空中帶大院子的樓房”給他留下了深刻印象。這種實地所見成為了他后續(xù)建議的重要實踐依據(jù)和信心來源。他可能在其相關(guān)提案或研究中特別提到成都的先行先試經(jīng)驗，論證了這種模式在技術(shù)可行性和市場接受度上的可能性。

此時建議可能側(cè)重于概念引入、可行性論證、呼吁政策研究和局部試點。他會在講課、議案或建議中提到成都的經(jīng)驗，強調(diào)這種模式符合綠色發(fā)展（立體綠化）、人民對美好生活向往（別墅化體驗）的趨勢，建議將其作為創(chuàng)新產(chǎn)品類型納入地方規(guī)劃考慮，探索技術(shù)規(guī)范和扶持政策（如容積率獎勵）。

十九大之后（2017年底起）明確作為拉動內(nèi)需、高質(zhì)量發(fā)展的抓手：十九大報告確立“我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段”的基本判斷。強調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位。同時，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，在中高端消費、創(chuàng)新引領(lǐng)等領(lǐng)域培育新增長點。

葉青教授的建議更加系統(tǒng)化和目標化。他將發(fā)展第四代住宅明確作為貫徹落實“房住不炒”，提升住房供給質(zhì)量，滿足人民日益增長的美好生活需要，以及擴大內(nèi)需、促進消費升級的重要手段。他強調(diào)這不僅是房地產(chǎn)產(chǎn)品的創(chuàng)新，更是推動相關(guān)制造業(yè)升級、綠色技術(shù)應(yīng)用、提升城市品質(zhì)的綜合系統(tǒng)工程，符合高質(zhì)量發(fā)展要求。他會繼續(xù)呼吁中央在政策層面給予指導(dǎo)和支持，鼓勵更多城市學(xué)習(xí)和推廣類似成都的實踐經(jīng)驗。

“十四五”規(guī)劃及“二十大”時期（2021年后）融入“雙碳”、智慧城市、宜居城市建設(shè)的大背景：“十四五”規(guī)劃明確提出推動綠色發(fā)展、建設(shè)人與自然和諧共生的現(xiàn)代化。二十大報告將“雙碳”目標、提升人民生活品質(zhì)、建設(shè)宜居城市等放在更突出位置。同時，國家更加重視通過擴大內(nèi)需穩(wěn)定經(jīng)濟增長。

葉青教授的建議進一步融入了“雙碳”目標和智慧城市建設(shè)的理念。他更加強調(diào)第四代住宅在：

降碳增匯：大面積立體綠化的固碳作用，以及在建造、運維中的節(jié)能潛力。“垂直森林”。

提升城市韌性：緩解熱島效應(yīng)，改善微氣候，促進生物多樣性。

智慧宜居：結(jié)合智慧社區(qū)、智能家居技術(shù)，提升居住舒適性和便利性。

高品質(zhì)生活：應(yīng)對疫情后對健康居住環(huán)境的更高要求。

他建議在中央層面將支持高品質(zhì)綠色健康住宅（包括第四代住宅模式）的發(fā)展納入到新型城鎮(zhèn)化、城市更新、住房發(fā)展、綠色低碳發(fā)展、智慧城市等相關(guān)的國家規(guī)劃和政策文件中，并制定配套的激勵措施（如容積率獎勵、綠色建筑補貼、稅費優(yōu)惠等）。他也會持續(xù)呼吁學(xué)習(xí)推廣包括成都在內(nèi)的先進經(jīng)驗，鼓勵因地制宜進行模式創(chuàng)新。

經(jīng)過幾年發(fā)展，成都的第四代住宅項目可能更多樣化，葉青教授可以基于更新的實踐案例和數(shù)據(jù)來論證其綜合效益，增強建議的說服力。他會強調(diào)成都模式的示范效應(yīng)和對國家戰(zhàn)略的貢獻。

成都（如七一國際廣場等項目）是國內(nèi)最早一批探索并實際建成具有顯著第四代住宅特征（特別是突出表現(xiàn)每戶獨立大庭院）的項目之一，為全國提供了寶貴的實踐樣本。這些項目在當(dāng)時獲得了市場的高度關(guān)注和熱烈反響（如銷售火爆），從實踐層面證明了消費者對具有“空中別墅”體驗的高品質(zhì)住宅有強烈需求。

解決了相關(guān)結(jié)構(gòu)、荷載、防水、灌溉、植物選擇等技術(shù)問題，為其他城市提供了可參考的技術(shù)路徑和經(jīng)驗教訓(xùn)。

正是親眼目睹成都項目的落地運行，使得葉青教授從理論研究轉(zhuǎn)向更堅定地推動政策建議，并始終將其作為其建議成功可能的現(xiàn)實佐證。

葉青教授是一位長期關(guān)注建筑創(chuàng)新、綠色發(fā)展和通過住房改善拉動消費的學(xué)者。他基于對國內(nèi)外建筑趨勢的研究，特別是在成都親眼所見首個成功的第四代住宅項目，受到啟發(fā)，并結(jié)合國家發(fā)展不同階段的政策導(dǎo)向，在“十三五”、“十九大”到“十四五”及“二十大”期間，持續(xù)建議將推動第四代住宅的發(fā)展上升為國家層面。

最近，又出現(xiàn)“第五代住宅”。也是一個方向。

迪拜的“第五代住宅”是近年來全球高端住宅領(lǐng)域的顛覆性創(chuàng)新，其核心突破在于將大型泳池、立體花園與高層建筑深度融合，打造出“戶戶泳池、層疊花園”的空中生態(tài)莊園。

一、核心項目與設(shè)計亮點

Cavalli Couture（迪拜水運河項目）

開發(fā)商：DAMAC Properties ×意大利奢侈品牌Roberto Cavalli14。

限量70套超豪住宅（最小400㎡，最大800㎡），2025年5月交付。

每戶標配無邊泳池：24小時恒溫循環(huán)系統(tǒng)，部分戶型支持多泳池串聯(lián)，形成“空中水系”。

垂直花園系統(tǒng)：露臺與挑高庭院結(jié)合熱帶植被，實現(xiàn)“花園上樓”。

景觀視野：全景俯瞰迪拜運河、帆船酒店及哈利法塔。

配套設(shè)施：全球首個Cavalli水療中心（含室內(nèi)瀉湖、漂流河、時裝秀臺）。

私人雪茄酒廊、果汁吧及智能家居系統(tǒng)。

Casa Canal（迪拜運河公園項目）

開發(fā)商：AHS Properties × FENDI Casa & HBA Interiors。

曲線立面+錯層泳池：14層建筑以波浪形外立面包裹，每層陽臺嵌入私人泳池。

戶型多樣性：從3居室公寓到6居室復(fù)式（418–2787㎡），均帶花園露臺。

生態(tài)融合：開放式布局連接室內(nèi)與垂直花園，智能灌溉系統(tǒng)維持綠植生態(tài)。

公共設(shè)施：頂層無邊泳池、私人影院、豪華車展廳及專屬咖啡廳。

二、“第五代住宅”的革新性特征

三、市場影響與趨勢

重新定義奢華生活標準：從“植物上樓”到“水系上樓”，滿足高凈值人群對私密性、自然療愈與社交展示的三重需求。

技術(shù)集成挑戰(zhàn)：泳池荷載（約5噸/㎡）、防水及恒溫系統(tǒng)需特殊結(jié)構(gòu)設(shè)計，成本遠超常規(guī)豪宅。

投資吸引力：依托迪拜“黃金簽證”政策（購房超400萬人民幣獲10年居留權(quán)），吸引全球資本。

2024年第三季度迪拜豪宅交易額同比上漲30.1%，印證市場對創(chuàng)新產(chǎn)品的追捧。