近期，越來越多的城市出臺(tái)房地產(chǎn)限購限貸的相關(guān)調(diào)控政策，加入了調(diào)控大軍的陣營。早在國慶假期期間，國內(nèi)樓市就迎來了一輪調(diào)控政策。9月30到10月7日包括北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等多達(dá)19個(gè)城市先后出臺(tái)限購限貸政策。此輪調(diào)控政策主要針對的是近期房價(jià)上漲過快的城市，以達(dá)到抑制房價(jià)過快上漲的目的，同時(shí)抑制房地產(chǎn)的投資投機(jī)需求。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年9月中國百城房價(jià)環(huán)比上漲了2.83%，而上漲的趨勢已經(jīng)持續(xù)了17個(gè)月。對于持續(xù)上漲的房價(jià)，本次各地限購限貸的相關(guān)政策的出臺(tái)，成效已經(jīng)初顯，多地房地產(chǎn)10月份成交量出現(xiàn)了下滑趨勢。

房價(jià)持續(xù)走高市場需回歸

今年以來，一、二線熱點(diǎn)城市房價(jià)持續(xù)快速上漲，而其上漲幅度已經(jīng)超過了之前2013年“最嚴(yán)限購令”同期水平。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2016年8月在70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的有64個(gè)，同比上漲的有62個(gè)。不僅上漲的城市數(shù)量多，而且漲幅較大，數(shù)據(jù)顯示，上海、南京、福州等地房價(jià)環(huán)比漲幅超過4%，上海、廈門、深圳等地房價(jià)同比漲幅甚至超過了30%。此次多地的樓市調(diào)控潮在房價(jià)持續(xù)上漲且幅度較大的背景下有效地遏制了房價(jià)快速上漲的勢頭。調(diào)控政策出臺(tái)之后，多地房產(chǎn)成交量下滑，很多房地產(chǎn)企業(yè)甚至放棄了2016年最后一個(gè)季度的“拿地”計(jì)劃，隨之而來的是房地產(chǎn)投資者的觀望態(tài)度，有效地抑制了房地產(chǎn)市場內(nèi)的投機(jī)投資需求。

目前，中國房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中的比重比較高，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2015年房地產(chǎn)行業(yè)占GDP總量的6.1%。2003年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，正式明確房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。而在隨后召開的全國房地產(chǎn)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的“重要支柱產(chǎn)業(yè)”。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房價(jià)也日益走高。在世界范圍內(nèi)，衡量一個(gè)國家和地區(qū)的地產(chǎn)價(jià)格最為通用的就是房價(jià)收入比，指的是住房價(jià)格和城市居民年收入的比例。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2014年中國房價(jià)收入比前五名分別為深圳21.7、北京20.1、上海19.7、福州17.6、廈門17.3，2015年中國房價(jià)收入比前五名的城市分別是深圳27.7、上海20.8、北京18.1、廈門16.6、福州14.7。橫向?qū)Ρ葋砜?015年中國平均的房價(jià)收入比為22.95，日本為17.72、韓國13.91、印度8.89、美國3.39。由此而見，目前我國房價(jià)收入比偏高，房地產(chǎn)行業(yè)需要回歸理性。

“一城一政”成本輪調(diào)控特色

本次多城限購限貸整體上目的一致，均為了抑制房價(jià)過快增長，抑制投機(jī)投資需求，同時(shí)本輪限購的特點(diǎn)是“一城一政”，城市均結(jié)合自身實(shí)際情況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況出臺(tái)了側(cè)重點(diǎn)不同的限購限貸政策。有的城市偏重于限制購買，有的城市則聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)限制貸款。

調(diào)控或使市場回歸買方

在之前長達(dá)17個(gè)月的房價(jià)上漲的過程中，房地產(chǎn)市場逐漸被賣方所掌握，不僅天價(jià)地王頻出，在住房交易方面，甚至出現(xiàn)了“坐地起價(jià)”“一天漲30萬”的市場亂象。而此次調(diào)控大潮，將逐步將市場歸還于買方，抑制過快增長的房價(jià)。

以目前調(diào)控三周的成果來看，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控政策出臺(tái)后的一周北京市的二手房交易價(jià)格，賣方平均下調(diào)了約10%，而對于之前賣方坐地起價(jià)日漲30萬的現(xiàn)象也不復(fù)存在，反而是很多買方怕受到價(jià)格波動(dòng)的影響，寧可支付違約金也不愿意繼續(xù)交易，甚至一度引發(fā)了大量違約現(xiàn)象。

在調(diào)控政策集中出臺(tái)后，北京市十月份前7日的成交量為2.63萬平方米，相較于2015年環(huán)比下跌38%，相較于2014年環(huán)比下跌62%。上海市的成交量同比2015年下降了39%，同比2014年下降了69%。

業(yè)內(nèi)人士分析，本輪調(diào)控的打擊目標(biāo)是投資性購房，以目前的效果來看，對于投資客而言，效果十分明顯。有效地抑制了炒房投資等行為，減緩了房價(jià)上漲的速度。由于之前寬松的信貸政策讓大量投資者攜帶融資、貸款入駐樓市，而這次調(diào)控壓低了購房者的杠桿效益，提高了房地產(chǎn)投資的成本削弱了回報(bào)，降低了房地產(chǎn)行業(yè)的投資性。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然調(diào)控政策削弱了房地產(chǎn)的投資屬性，但是部分投資者則認(rèn)為調(diào)控對于房地產(chǎn)行業(yè)長期性上漲的價(jià)格屬性而言是暫時(shí)的，此時(shí)適合觀望，等到合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行抄底購房。

截止到2015年初，中國戶均住房擁有量已經(jīng)超過1套，此外，還有可供將近2億人居住的新房在建中。從數(shù)量上來看，中國房地產(chǎn)市場的供需平衡要比市場所呈現(xiàn)出來的更加平衡，甚至有供過于求的過?，F(xiàn)象。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)過剩也是房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“去庫存”號角的原因之一。隨著老齡化的加劇，獨(dú)生子女一代未來將會(huì)獲得來自雙方父母的房產(chǎn)，長遠(yuǎn)來看，中國房地產(chǎn)市場的需求量并沒有想象中的巨大，此輪調(diào)控從效果來看，成功地抑制了當(dāng)前過快增長的房價(jià)，削弱房地產(chǎn)投資屬性，將市場歸還于買方。未來而言整個(gè)房地產(chǎn)市場將慢慢回歸理性，在政府和市場的共同作用下逐漸走上健康化、正常化的道路。