12月10日至12日，每年級別最高的經(jīng)濟工作會議——中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行。會議強調(diào)，要加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。
近年來，中央政府對租賃市場持的支持態(tài)度一以貫之。在2016年中央經(jīng)濟工作會議上，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組首次提出“房住不炒”；2017年，中央經(jīng)濟工作會議又強調(diào)“要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展?！?018年，中央經(jīng)濟工作會議上再次強調(diào)“房住不炒”的定位。
2016年至今，四次中央經(jīng)濟工作會議中三次強調(diào)“房住不炒”，一次強調(diào)“要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃”。2019年，又著重強調(diào)“大力發(fā)展租賃住房”。從“要發(fā)展”到要“大力發(fā)展”，意味著住房租賃市場特別是長租市場將迎來重大利好。
為什么是長租行業(yè)？
近年來，中國的流動人口規(guī)模保持在2.45億左右，租房人口近2億，而流動人口主要集中在大城市，導(dǎo)致部分一線城市存在較大的供需缺口。當(dāng)下，房地產(chǎn)開發(fā)市場下行，“存量時代”趨勢日益明顯，盤活存量已成重中之重。
以北京為例，數(shù)據(jù)顯示，北京租賃人口數(shù)量接近640萬，占比高達(dá)34%，但租賃房源僅有170.3萬套，大量新市民的租住需求有待滿足。長租企業(yè)通過C2B2C的機構(gòu)化運營模式，有效盤活存量、增加房源供給，為新市民“住有所居”持續(xù)作出貢獻(xiàn)。
不僅如此，長租行業(yè)也承擔(dān)起了老舊房屋“改造提升”的責(zé)任，這與今年中央經(jīng)濟會議中強調(diào)的“加強存量住房改造提升”完全吻合。長租企業(yè)作為運營機構(gòu)，在收房后對老舊房屋進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、年輕化的裝修配置，使之更美、更環(huán)保、更舒適。在提升租賃人口的居住體驗方面，長租行業(yè)功不可沒。
另外，規(guī)范的機構(gòu)化運營起到了凈化、提升市場環(huán)境的作用，從C2C到C2B2C，意味著權(quán)責(zé)關(guān)系更明確，對于保障租客權(quán)益而言是重大利好。
長租行業(yè)新變化
那么，此次中央經(jīng)濟工作會議的定調(diào)，將為長租行業(yè)帶來哪些具體的變化？
第一，長租行業(yè)的配套政策和監(jiān)管體系將更加完善。包括提高從業(yè)門檻、建立行業(yè)運行標(biāo)準(zhǔn)、披露管理機構(gòu)和人員信用信息等制度目前正陸續(xù)出臺，長租行業(yè)的規(guī)范程度、可靠程度將大幅提升。
另外，在一二線城市租住需求日益高企的情況下，上海、杭州、南京等地已明確N+1合法化。所謂N+1，即將客廳按照標(biāo)準(zhǔn)改造成一個單間，獨立出租。在此次“大力發(fā)展租賃住房”的號召下，預(yù)計將有更多一線、新一線城市加入N+1合法化陣列，無論是對租賃需求的滿足、還是對企業(yè)的規(guī)范化、可持續(xù)發(fā)展，這都將是重大利好。
第二，在政策刺激以及長租模式發(fā)展完善的雙重刺激下，市場教育進(jìn)程將加快，更多房東會選擇將房屋委托給專業(yè)機構(gòu)，而非自己租賃。
機構(gòu)化長租企業(yè)的存在，為業(yè)主節(jié)省了大量日常維修保養(yǎng)、轉(zhuǎn)退租所帶來的時間和精力損耗，更專業(yè)的運營也可以為業(yè)主帶來持續(xù)的可觀收入。這個過程與美國資本市場“去散戶化”的邏輯基本一致，70年來，美國資本市場散戶比例從93%降到11%，大部分人將資金交給共同基金來打理。
第三，在政策加持下，租住市場的充分發(fā)展會吸引越來越多追求品質(zhì)的租客進(jìn)入到長租市場。值得一提的是，與美日等發(fā)達(dá)國家相比，中國租賃房屋占比僅為8%，遠(yuǎn)低于美國的36%和日本的35%，中國租賃市場有很大成長空間。隨著租住市場供給側(cè)的升級，用戶需求也在逐步分層，長租正吸引更多追求品質(zhì)租住產(chǎn)品、生活服務(wù)等用戶加入。
第四，銀行信貸將向長租行業(yè)傾斜，長租企業(yè)融資難度或?qū)⒔档?。此前就有專家建議：應(yīng)對租賃住房給予稅收優(yōu)惠，鼓勵金融機構(gòu)在有效風(fēng)控的前提下對住房租賃企業(yè)提供融資服務(wù)、支持住房租賃企業(yè)在風(fēng)險可控的基礎(chǔ)上直接融資。目前看來，此類措施的落地可能性大大加強。
可以預(yù)見到，長租行業(yè)將在政策刺激下進(jìn)入新一輪高速發(fā)展期。
