房地產(chǎn)行業(yè)依然艱難。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，已發(fā)布2025年中報(bào)的TOP50上市房企，今年上半年歸屬母公司凈利潤(rùn)為-984.83億元，虧損額較去年同期增加323億元。50家房企中，虧損者數(shù)量為33家，占比超過(guò)6成；營(yíng)業(yè)收入同比下滑者的為36家，占比超過(guò)7成。這反映出，房地產(chǎn)行業(yè)整體仍處于深度調(diào)整期。
與此同時(shí)，行業(yè)也呈現(xiàn)出一定的分化態(tài)勢(shì)，扭虧為盈與首次虧損現(xiàn)象并存。有4家房企由盈轉(zhuǎn)虧，包括合生創(chuàng)展、綠地控股、信達(dá)地產(chǎn)、中國(guó)奧園。其中，信達(dá)地產(chǎn)歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損36.9億元，綠地控股凈虧損35.06億元，中國(guó)奧園凈虧損88.14億元。
有3家房企則扭轉(zhuǎn)了虧損態(tài)勢(shì)，今年上半年歸屬母公司凈利潤(rùn)均轉(zhuǎn)正，分別是遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中洲控股、大悅城控股。其中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)盈利102億元，去年同期為虧損53.82億元。不過(guò)，這主要得益于境外債務(wù)重組的非現(xiàn)金收益支撐，并非企業(yè)經(jīng)營(yíng)基本盤(pán)改善。
行業(yè)正在經(jīng)歷一場(chǎng)洗牌，艱難發(fā)展期，誰(shuí)還在賺錢(qián)？
這些房企最會(huì)賺錢(qián)
地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)企、央企的盈利能力在強(qiáng)化。TOP50上市房企中，上半年還在盈利的房企有17家，歸屬母公司凈利潤(rùn)共計(jì)452.72億元，且絕大多數(shù)都是國(guó)字頭企業(yè)。
2025年上半年，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地銷售額均超過(guò)千億元，穩(wěn)居行業(yè)前三，這3家企業(yè)也是上半年盈利最多的企業(yè)之一，歸屬母公司凈利潤(rùn)共計(jì)231.9億元，在還能盈利的17家房企中占比51%。
華潤(rùn)置地成為“盈利之王”，上半年歸屬母公司凈利潤(rùn)118.8億元，超過(guò)保利發(fā)展與中海地產(chǎn)凈利潤(rùn)之和，同比增長(zhǎng)16.2%；營(yíng)業(yè)收入949.2億元，同比增長(zhǎng)19.86%，這樣的成績(jī)?cè)谛袠I(yè)內(nèi)是罕見(jiàn)的。2024年，華潤(rùn)置地就以255億元?dú)w屬母公司凈利潤(rùn)，成為行業(yè)“利潤(rùn)之王”。
從華潤(rùn)置地的業(yè)務(wù)構(gòu)成來(lái)看，2025年上半年開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為743.6億元，同比增長(zhǎng)25.8%；經(jīng)常性業(yè)務(wù)合計(jì)收入205.6億元，同比增長(zhǎng)2.5%。
利潤(rùn)層面，占總營(yíng)業(yè)額僅21.7%的經(jīng)常性業(yè)務(wù)成了“主力軍”，貢獻(xiàn)了60.2%的核心凈利潤(rùn)，達(dá)60.2億元；開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)僅帶來(lái)39.8億元核心凈利潤(rùn)，同比減少23.8%。
對(duì)此，有投資者說(shuō)：“華潤(rùn)置地今年看來(lái)是轉(zhuǎn)頻道成功了?！?/p>
有房地產(chǎn)研究人士分析稱，華潤(rùn)置地已從“開(kāi)發(fā)銷售”轉(zhuǎn)向“開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)并舉”，并培育了強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)生態(tài)。相應(yīng)地，其盈利模式也從“賺取銷售額的差價(jià)”轉(zhuǎn)向“賺取穩(wěn)定高效的服務(wù)和運(yùn)營(yíng)收益”。
華潤(rùn)置地的經(jīng)常性業(yè)務(wù)包括什么？這通常是其最具競(jìng)爭(zhēng)力的部分，如購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、長(zhǎng)租公寓等，這些業(yè)務(wù)能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，像“收租”一樣，不受單次房產(chǎn)銷售的影響。
華潤(rùn)置地的房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)也出現(xiàn)下滑。2025年上半年，其合同銷售金額約1103億元，總合同銷售建筑面積約411.9萬(wàn)平方米，分別同比減少11.6%及21%。這也說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑帶來(lái)的業(yè)績(jī)沖擊壓力，沒(méi)有誰(shuí)能幸免，主動(dòng)“頻道轉(zhuǎn)換”才是應(yīng)對(duì)之策。
“華潤(rùn)置地對(duì)全年的銷售目標(biāo)始終堅(jiān)定信心，希望通過(guò)系統(tǒng)化的策略部署和高效的執(zhí)行能力，繼續(xù)堅(jiān)持鞏固行業(yè)排名前三的目標(biāo)?！比A潤(rùn)置地首席運(yùn)營(yíng)官陳偉在業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)。
記者注意到，除國(guó)企、央企外，有3家民營(yíng)房企盈利，分別是龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)、中洲控股。其中，龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)上半年歸屬母公司凈利潤(rùn)分別達(dá)32.16億元、18.53億元，穩(wěn)居民營(yíng)房企TOP1和TOP2。
不過(guò)，相比于去年同期，龍湖集團(tuán)的凈利潤(rùn)同比下滑45.18%；濱江集團(tuán)則同比增長(zhǎng)58.87%，主要是2025年上半年交付樓盤(pán)體量較上年同期增加所致。由于拿地太多，上半年新增16個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，濱江集團(tuán)上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為流出89.64億元，同比減少95.52%。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中洲控股、大悅城控股上半年均實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，歸屬母公司凈利潤(rùn)分別為102億元、1.9億元、1.09億元，主要原因是遠(yuǎn)洋集團(tuán)得益于債務(wù)重組，其債務(wù)重組收益達(dá)317億元；中洲控股則主要來(lái)自賣(mài)掉子公司換錢(qián)， 這一操作直接帶來(lái)2.32億元投資收益。
對(duì)于業(yè)績(jī)好轉(zhuǎn)的原因，大悅城控股表示，主要得益于項(xiàng)目結(jié)算資源及周期性因素的推動(dòng)，導(dǎo)致毛利率同比提高、毛利潤(rùn)總額增加，從而帶動(dòng)整體利潤(rùn)回升。
這幾家房企虧了
凈利潤(rùn)下滑已成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。就連行業(yè)第一的保利發(fā)展，凈利潤(rùn)也在下滑。2025年上半年，保利發(fā)展歸屬母公司凈利潤(rùn)27.11億元，同比下降63%。
上半年虧損最多的是碧桂園，歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損190.8億元，相較于去年同期128億元的虧損，碧桂園的虧損數(shù)額越來(lái)越大。
其次是融創(chuàng)中國(guó)，上半年歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損了128.1億元，不過(guò)相比去年同期149.6億元的虧損額，出現(xiàn)了收窄。
曾經(jīng)的行業(yè)優(yōu)等生萬(wàn)科也在繼續(xù)虧損。今年上半年，萬(wàn)科歸屬母公司凈虧損119.5億元，較去年同期虧損額增加21.5億元；營(yíng)業(yè)收入1053億元，同比下滑26.23%。
在萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)收入844.4億元，同比減少31.57%；物業(yè)服務(wù)收入貢獻(xiàn)170.9億元，同比增長(zhǎng)6.82%。
上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積538.9萬(wàn)平方米，銷售金額691.1億元，兩者同比下降幅度均超40%。萬(wàn)科管理層的解釋是，新盤(pán)供應(yīng)較少，以存量資源去化為主。
對(duì)于業(yè)績(jī)虧損，萬(wàn)科管理層解釋稱：一方面，受開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下滑和毛利率仍在低位等因素影響，隨著過(guò)往高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，公司毛利承受了較大壓力；另一方面，2025年上半年公司對(duì)部分資產(chǎn)計(jì)提了減值，部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值，這些因素都加大了虧損。
“接下來(lái)，萬(wàn)科將會(huì)充分利用現(xiàn)有政策，統(tǒng)籌各類資源，全力以赴，改善管理，增收節(jié)支，降本增效，加強(qiáng)應(yīng)收款項(xiàng)清收，盡力減虧，化解風(fēng)險(xiǎn)，重新回到健康發(fā)展軌道。”萬(wàn)科管理層表示。
部分房企去年還在盈利，今年上半年首次出現(xiàn)虧損。落差最大的是中國(guó)奧園，凈虧損88.14億元，去年同期歸屬母公司凈利潤(rùn)為223.1億元（包括境外債務(wù)重組收益約266.38億元）。
由此可以看出，中國(guó)奧園由盈轉(zhuǎn)虧是因?yàn)?024年錄得境外債務(wù)重組收益。如撇除重組收益的影響，上半年虧損凈額預(yù)計(jì)較2024年相應(yīng)期間的虧損凈額增加不超過(guò)50億元，主要由于可供銷售物業(yè)減值撥備增加、預(yù)期信貸虧損撥備增加以及處置資產(chǎn)虧損增加。
信達(dá)地產(chǎn)上半年凈虧損36.9億元，去年同期凈利潤(rùn)1.06億元；綠地控股上半年凈虧損35.06億元，去年同期凈利潤(rùn)2.1億元。這些企業(yè)披露的虧損原因幾乎一致，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付規(guī)模減少，影響營(yíng)業(yè)收入和毛利率同比下降，以及部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及對(duì)外財(cái)務(wù)性投資存在減值跡象，公司相應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備等。
由于市場(chǎng)的持續(xù)低迷，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售、結(jié)轉(zhuǎn)、盈利等方面均面臨壓力。不過(guò)，也有一些積極信號(hào)開(kāi)始出現(xiàn)。2025年上半年，TOP100 房企拿地總額 5065.5 億元，同比增長(zhǎng) 33.3%，這意味著，房企在積極把握核心城市的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，通過(guò)拿地補(bǔ)庫(kù)鎖定未來(lái)主動(dòng)權(quán)。
